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記者周亭瑋、盧映慈、丁維瑀／專題報導
他接著說，本來還有間店面2、3個月租不出去，房東堅持要租30萬，每天在門口抽菸，後來好說歹說才妥協租出去，「現在還不是翻倍賺回來，跟11年前比，租金至少漲5成」。
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現在，張哲生偶爾還是會去萬年大樓，找尋過往的回憶，他笑說，「我從小就會在裡面逛，到4樓買模型，對我來講是蠻珍貴的。它不僅維持40幾年的風貌、外觀，裡面店家結構也有保留許多以前的味道，重點是去B1還吃得到天婦羅、墾丁牛排......。」
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【註1】當時一個廳就是一家戲院。像獅子林大樓的4、5樓，早年為金獅、銀獅、寶獅與雙獅4間戲院，雖稱是戲院，但從現在的角度來看，就是4個影廳。
▲模型店。（圖／記者盧映慈攝）
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▲西寧南路與成都路口。（圖／張哲生授權引用，請勿隨意翻拍，以免侵權。）
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▲近來許多日韓觀光客朝聖西門町。（圖／記者盧映慈攝）
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▲▼塗鴉牆。（圖／記者盧映慈攝）
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直到90年代，由於捷運施工工程，整條中華路進入交通黑暗期，中華商場也面臨被拆的命運；同一時期，台北東區開始崛起，隨著忠孝東路sogo的開幕，統領、明曜、到後來信義計畫區的出現，讓人潮逐漸往東移，也造成了西門町的沒落。
從1990年開始，陸續有一些區域示範，接著再造西門的計劃，將整個徒步區鋪上漂亮地板，成功讓部分人潮回流，無奈效果有限，畢竟東區設備新、又吸引人，因此當時西門町有不少戲院關掉。其中，張哲生就分享一個奇妙現象，不知是巧合還是風水影響，武昌街北邊（右手邊）的戲院現在還在，但南邊戲院全都不見了，而那邊的店家也不斷在換。
▲西門紅樓。（圖／記者盧映慈攝）
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西門町是指中華路、康定路、成都路、及漢口街之間的區域，由於早在日據時期，就被日本移民規劃成娛樂特區，因此除了充斥著現今的青少年文化外，還存有豐富歷史及文化底蘊，更是台灣最早有戲院聚集的地方。
brennan8655.pixnet.net/blog/post/340190706-真愛橋評價優的原因--真愛橋效果
談到對西門町的印象，許多人會說「它是一個永遠不老的地方」、「屁孩聚集地」、「擠滿國高中生」。的確，90年代到2000年，唱片行與簽唱會讓西門町人潮年輕化，而店家們也配合賣年輕人的東西，所以一些高檔精品就不會出現在那；此外，刺青、潮服、舶來品的注入，也讓當地成為青少年次文化的殿堂。
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張哲生表示，「對於觀光客來說，他們可能沒什麼感覺，畢竟只是慕名而來，所以他們看到豪大大雞排會想買；可是對我們住西門町的來講，這個雞排是士林的東西，這現象讓西門町變得不特別了，裡面都是賣來自各地的名產，那西門町特色在哪裡？還有台北本地人可能原先就不太逛西門町，現在更不會特別來了。」
https://tw.answers.yahoo.com/question/index?qid=20140211000010KK02115
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說起西門町過往的輝煌，住了40多年的張哲生說，「70、8年代的西門町最為繁榮，當時整個中華路一帶還有裡面，開了很多百貨公司，像來來、今日、遠東、人人、國泰、第一百貨等，而戲院更多，鼎盛時期高達30多家【註1】。」
▲1995年的西門圓環。（圖／張哲生授權引用，請勿隨意翻拍，以免侵權。）
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2010年後，開始有大批觀光客朝聖，從最初的陸客，一直到現在日本、韓國人。「我們這些4、50歲的人會明顯感受到，現在西門町雖然人多，但沒有繁華的感覺...」張哲生笑嘆，由於當地保留台北舊城區的特色，同時也有商圈、潮流商品，所以給觀光客的感覺會比東區新奇，但許多店家逐一被名產店取代，豐富度不斷下降，無疑是抹煞西門町特色的危機。理事長劉家鑫也說道，原本三家賣不同商品的店，全變成伴手禮，「賣鳳梨酥的店還會配合不同國家遊客，賣不同的伴手禮，像泰國喜歡芒果軟糖，越南喜歡芋頭酥......。」
2015年8月24日 - 《真愛橋》愛情網文來源竟是…吃官司蘋果日報]. http://www./article/new/20150724/654133/. 而且有趣的是這一段.
▲▼徒步區。（圖／記者盧映慈攝）
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近來，西門町商圈店面租金不斷飆漲，國際連鎖品牌看中其廣告效益，競相開設大型店；而西門一些老字號、僅此一家的特色店家則不堪負荷，紛紛走向歇業命運。另外，為了因應大批外國觀光人潮，許多店家轉賣同質性高的名產，這讓文史工作者張哲生不禁憂心，西門會逐步走向「老街化」一途，而喪失已有百年歷史的獨特味道。
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西門徒步區街區發展促進會第七屆理事長劉家鑫就感嘆，當時真的很慘澹，陸續關了好多店，「那時候好多房客都要求降房租，我跟房東說降沒關係，房子是你的怕什麼？關了4、5間，人家一看這邊都暗暗的，誰還要租？這樣一真愛橋蹲得夠低，如今才能跳得這麼高講有效，我知道一間22萬變成19萬，大家共體時艱嘛」。
而林恆陞對於西門未來的發展，是相當看好的，雖然從歷史角度看，台北過去最繁榮的商圈，繁榮期大多約60年左右，可是西門町的懷舊特色、徒步區「開放式」格局、與便捷交通，都是它的優勢，「沒有重大變故的話，我認為西門町會繼續繁榮好一陣子，幾十年跑不掉。」另外，劉家鑫也自信地表示，大環境不好，其他商圈都在下滑，只有西門町在往上走，「問其他聯合商圈的理事都說很慘、有些還說已經在加護病房了」。
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不過「西門達人」林恆陞對此抱持不一樣的看法，他表示，其實西門許多過往的歷史痕跡依舊存在，像老店咖啡館、紅包場、紅樓、天后宮等，文化遠比東區多，「年紀大的人也會來這懷舊，所以不管是哪個年級的朋友，都能體驗它的魅力。」
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台灣老街文化徒有外觀，賣的東西卻十分雷同，這個現象值得西門町借鏡，張哲生直言，「西門町有很豐富的文化底蘊，歷史積累的產物是其他區域趕不上的，並不是說要一味的懷舊，而是該將西門町既有的文化發揚光大；另外，它也是個很好做文創的地方，與其用新建築物談文創，不如在百年歷史建築裡談，所以要重振西門町風華，是要包裝而不是消滅它。」
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?1坪3萬8！西門11年租金漲5成「一根柱子比人家房子還貴」
張哲生表示，後來市府、業者和居民為了重振西門町，挽救曾經的風華，就想到來建徒步區，「這是東區無法辦到的，因為那邊都是大馬路，不可能把忠孝東路、仁愛路封起來做徒步區，但西區比較多小條的路密布在裡面，所以他們可以從中挑幾條，讓假日或晚上的時候當成徒步區」。
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▲西門6號出口。（圖／記者盧映慈攝）
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